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房贷专家提醒：房贷按揭不妨这样操作

　３月１７日，央行取消房贷优惠利率，杭州银行个人住房贷款的相关政策、品种、服务措施的微妙变化，牵动众多按揭购房者神经。带着那些正准备按揭购房、或已办理个人住房按揭贷款的市民，在贷款或还贷中经常会碰到的一些主要问题，记者昨天采访了杭州一些银行的房贷专家，他们的一些解释，可以让购房者在遭遇类似疑问时，按图索骥地寻找到解决方案。

哪一种还款方式比较好

　据深圳发展银行杭州分行有关人士介绍，目前，银行个人住房按揭贷款的还款方式主要有按月（季）等额本息还款（也称等额还款法）；按月（季）等额本金还款（也称递减还款法）；以及两种还款法的多次转换。同时，还可以（部分）提前还款和缩短还款期限等。  

　　至于选择何种还款方式，则因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适合等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然，针对部分收入变动较大的购房者，我们建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。

最长贷款期限如何测算

　　贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过６５周岁。比如一位今年４０岁的客户来购房，按揭合同签约之日是２００５年４月１５日。那么，如果该客户的实际生日在４月１５日前，他的按揭最长期限为２４年；如果该客户的实际生日在４月１５日或之后，他的按揭最长期限为２５年。  

　　贷款期限的选择应该因人而异。“主要考虑三方面的因素”深发展有关人士解释：一是购房者可能的最长按揭贷款期限；二是根据购房者自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是需要适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。

二手房按揭需注意限制

　　一手房与二手房差异，造成了银行发放贷款时的不同风险，因此，杭州各家银行对一手房与二手房的按揭政策是区别对待的。在办理二手房按揭贷款时，银行的限制性政策比较多。  

　　一般银行放发二手房贷时，需符合以下条件：首先是已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房。在房龄方面，深发展的条件需是不超过２０年的普通住房和不超过１５年的其他房产，有些银行在这方面的限制更为严厉；在贷款成数上，普通住房最高８成，而其他房产最高６成；在贷款期限方面，普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过３０年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过２０年（且贷款期限最长不超过１０年）；贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过６５周岁。

按揭还没有完能否转卖？

　　对办理完按揭，且按揭贷款尚未还清的情况下，允许办理房屋转按揭的，目前深圳发展银行已明确有此业务。据介绍，无论哪家银行办理的按揭，都可以由发展实现转按揭。主要有两种方式，一是由银行提供一笔赎楼贷款，以便买楼人买断并终止原银行按揭；二是银行给买楼人提供二手楼按揭。